Шаг 1 – месторасположение нежилого помещения - Поиск помещения: как найти офис, оформить договор аренды, приобрести коммерческую недвижимость

Шаг 1 – месторасположение нежилого помещения

Вы можете арендовать нежилое помещение у частного собственника.

Однако прежде чем сделать это, Вам следует определиться с месторасположением недвижимости. Наиболее дорогие и дефицитные офисы сосредоточены в центре Москвы.

Цены на арендуемое недвижимое имущество определяется в зависимости от класса недвижимости.

В международной практике офисные помещения принято разбивать на 3 класса (“A”, “B”, “C”) согласно определенному набору признаков, включающих местоположение, коммерческие характеристики, техническое исполнение здания, уровень комфортабельности, услуги ресепшен и т.д.

Вся офисная недвижимость, предлагаемая на рынке (классификация офисных зданий разработана компанией Noble Gibbons/CB Richard Ellis), делится на несколько видов.

Здание и помещения класса "А". Офисы класса "А" подразделяются на класс "А1" и "А2" и "А"3.

- Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМS (система управления зданием)

- Профессиональное управление зданием

- Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение

- Система кондиционирования не ниже двухтрубной либо соответствующий аналог

- Подвесные потолки

- Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м.

- Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами)

- Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность его установки)

- Современные высококачественные окна, их рациональное расположение

- Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд

- Подземная парковка

- Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования

- Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания

- Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12 %

- Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании

- Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания

- Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – 400-450 кг на 1 кв. м.

- Современные системы безопасности и контроля доступа в здание

- Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства

- Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание и помещение класса "В" должны соответствовать не менее чем 10-ти из 20 приведенных критериев. Офисы класса "В" подразделяются на класс "В1" и "В2".

Офисное здание и помещение класса "С" должны соответствовать не менее чем 8-ми из 20 приведенных критериев. Из практики к данному классу помещений относят здания советской постройки, в частности здания НИИ и т.п.

Также возможен вариант офисных помещений класса "D": здание класса "С" без капитального ремонта, требует полной реконструкции

В настоящее время аренда в центре составляет для:

- класса "А" – 900$ за 1 кв. метр (с учетом НДС). Причем для класса А1 это значение – 800$, А2 – 700$, А 3 – 650$);

- класса "В" - 590$ за 1 кв. метр в год (с учетом НДС). Для В1 – 600$, В2 – 540$.

Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.

Эксплутационные расходы в офисных центрах класса "А" и "В", как правило, определяются дополнительно и составляют порядка 80 – 130$ за 1 кв. метр в год, включая НДС.

Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

- класс "С" - 350 - 500$;

- класс "Д" – 280 - 350$.

Конечно, следует учитывать, что на цену влияют и такие факторы как удобный подъезд к офису, парковка, близость к метро и т.д.

Особенно востребованы проспекты: Ленинградский, Комсомольский, Ленинский.

В Москве работает огромное количество фирм как крупных, так и не очень, оказывающих услуги по поиску подходящего помещения. Информацию о деятельности таких фирм можно найти в рекламных объявлениях, размещаемых в средствах массовой информации, на рекламных счетах, а также в Интернете. Из тех же источников информации Вы можете и самостоятельно найти нужное Вам помещение.

Если при поиске помещения Вы будете пользоваться услугами риэлтора, то при заключении договоров с ними желательно наличие у фирмы сертификата добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости, а также сертификата соответствия региональной системы добровольной сертификации качества риэлторских услуг в г. Москве.

<< Пред. раздел Оглавление След. раздел >>

Статьи